第两百八十五章 返租型经营权销售方案
龙飞又说：“方案中提到返租型经营权销售方案，这种销售模式特点雷同于产权销售，即投资者于经营者是分离的，一般采取20年经营权一次性销售，在8-10年内进行返租。
该种方式下，投资者一般与经营者不统一，即投资者投资享受投资回报，经营者参与经营享受经营回报。
这种操作方式关联方涉及三方，必须三方通力协作才能形成共赢，任何一方退出，都将导致中途失败。把下面整个想法传真过去，按照下面的案例修改：
在这种销售政策下，一般采取销售10年或者20年经营权的方式，仅针对市场培育期2-3年进行包租，降低投资者风险。
在这种方式下，招商租金定为35元/m2月，10年内按照7%的租金增长率，10年内年平均租金可达到52元/m2月。
我们可得出10年经营权的销售均价为52*12*10=6240元/m2，则项目总销售收入可达到6240*1666=1040万元。我们推导项目在即返3年的情况下，开发商可获得的总现金流入为：1040*=728万元。
从投资者来说，以10平方铺面测算：
投资总额：62400元，投资即返3年，年返10%的收益，实际投资仅43680元。10年内可收获租金收益62400元，投资收益率为42%！
如果租金炒到70元/m2月，则投资者利润将高达92%！
因此此销售政策的后期操作关键在于炒热项目后期租金，使投资者享受投资乐趣的同时，也竟极大地稳定前期投资客户，同时吸引跟进的投资者。
按照6240元/平方米的套内均价，销售10年的经营收益权；按照每年10%的投资回报，即买即返3年。
林大力听完之后说：“这种方案市场占有力相当强，对投资者而言诱惑较大，销售速度较快，但由此引发的另一个问题也较为严重，即后期管理协调难度大，中途夭折可能性也大，严重时会导致项目后期官司缠身，无法继续运作。
龙飞说：“所以要修改。”
你注意到这份新闻没有：“加快建设春明市重点开发开放试验区和经济合作区。积极争取经合区控规和围网方案获批，配合做好经合区管理体制改革相关工作。”
“全力聚焦产业发展，突出旅游功能，优化产业布局，完善基础设施，形成旅游新增长点。”
“加快建设中泰旅游合作区和边境旅游试验区。积极推进中老缅泰“黄金旅游圈”建设，着力打造经中国、老挝、泰国、缅甸旅游环线，着力提高‘四国九”游客跨国出入、企业跨国经营、车辆跨国通行、货币跨国汇兑、物品跨国携带等方面的便利化水平。
“着力完善“四国九方”线路互连、景区互推、游客互送、信息互通、市场互融、九方互动等机制。”
“我们的方案要围绕这些进行。”
林大力说：“是的，做生意必须懂政策，我这边也有关键一些政策说法，你看看”
龙飞接过林大力的笔记本，上面写着：
我市围绕“一带一路”发展文化旅游产业具有区域性优势。我市有着悠久的历史，也是东西方文化交流的主要城市。
长期以来，我市东西文化的碰撞，南北文化的融合，留下了丰厚的历史文化遗存，有世界文化遗产、国家5a级旅游景区和国家级风景名胜区，还形成了独特的宗教文化、边塞文化，为我市发展文化旅游产业提供了宝贵的先决条件。
“一带一路”的建设为文化旅游产业发展提供了巨大的发展空间和历史机遇，文化部和财政部联合发布的《关于推动特色文化产业发展的指导意见》，提出依托丝绸之路沿线丰富的文化资源，推动丝绸之路文化产业带建设。
我市要积极落实国家“一带一路”旅游推广三年活动方案，围绕“旅游”发展思路，推动文化旅游资源资本化、品牌化和金融化转变。
整合我市现有资源，组建春明市文化旅游集团，打造一批有规模、有地方文化特色、有区域性竞争力的春明市文旅企业。
进一步加大与丝绸之路沿线省市、地区和国家的文化旅游交流合作，在产品共创、市场共拓、客源互送、信息共享等方面开展深度合作，构建区域无障碍旅游通道。
“一带一路”建设，一带是向西打通对外交流合作大通道，一路是打造沿海经济发展大走廊。我市地处东西部交通节点是连通“一带一路”经济圈必不可少的环节。
拓展国际航空网，积极争取增开飞往东南亚、中亚、西亚的主要中转城市间的国际航线。加快发展物流业，为连通“一带一路”全循环跨境贸易提供样本范例。
我市参与“丝绸之路经济带”的建设，将有利于搭乘国家战略快车，优化经济结构，消化传统过剩产能。
高新技术产业要迎头赶上。我市可依托丰富的电力资源，结合云计算大数据中心等项目建设，发展大数据，改卖电为卖数据。加强和沿线城市、省区和国家间的交流学习，引进国际前沿、有前瞻性的项目，培育一批孵化阶段的高新科技项目，抢夺未来的机遇。
充分发挥春明市生态、区位、资源、民族文化优势，着眼全域旅游发展，促进智慧旅游、“大健康旅游”，注入先进理念文化，实现全县旅游基础设施建设特别是旅游交通基础设施和旅游接待配套设施功能得到较大提升。
旅游综合体制改革不断推向深入，旅游市场秩序进一步规范，形成一批主题鲜明、交通便利、服务配套、环境优美、吸引力强，深受广大旅游者喜欢的个性化、特色化、国际化的旅游产品。
龙飞说：“好，就按这些要求办。你马上和他进联系，拿出详细的方案，争取一次性解决问题。”
林大力说：“问题是我们这边的手续还没有办完，是不是太急了点？”
龙飞说：“时不我待。上面必须抓紧时间。”