第113章 信贷的价值

“你群里的那些房产投资专家总说,公寓、商铺和写字楼不能买,要买一定买住宅,那么你能告诉我原因么?”

在关莎侃侃而谈了将近一小时后,萧杰突然问出了这个问题。

关莎有些诧异,她觉得当今市场买住宅不买公寓几乎是一个常识,难道萧杰连这点常识都没有么?

“买公寓转手困难。”关莎耐着性子解释,“有些公寓或者商铺规定几年之内不能转手,流动性比较差。”

萧杰听后笑了笑,“但是按照你之前的人口流动学,三四线的城市的房子未来几乎没什么流动性,转手更难,一二线城市的房子也要看片区,片区不好同样难转手,大概就学区房容易转,可学区房其实你买了也不甘心马上就转,不是留着给孩子读书也要放个三五年,所以公寓或者商铺存在的问题,住宅也同样存在。”

“对,但除了学区房,刚才我们讨论的那些流动性不好的房子最好都不要买。”关莎斩钉截铁。

萧杰起身进厨房开始洗他的咖啡杯,“你其实并没有回答我为什么一定要买住宅而不买公寓。”

“公寓没有社区,没有煤气,就适合吃外卖的单身打工族,安家的话是不方便的,而且公寓每层户数通常比住宅多,住起来上下电梯都不舒服。”

关莎补充到这里,忽然又想到了一个更专业的点,“哦对了,买公寓会比买住宅交更多的税费,不划算,而且有些公寓只允许五成首付才能买,贷款期限也只有十年,不像住宅可以三成首付贷款三十年,所以买公寓对资金要求也比较高,总之就是各种不值。”

“你说的都对,但没说到点上。”

萧杰此时把洗好的咖啡杯擦干净,倒着放在白色的碗架上,刚要转身,胳膊就碰到了关莎。

毫无防备的萧杰吓了一跳,因为关莎居然没坐在餐厅的椅子上而是顺移到了自己身后。

“你怎么跑进来了?”

“什么没在点上?”关莎一副质问的神态。

萧杰上下打量了一下关莎,“你属猫的么?走路都没声音……”

“我问你为啥我没说到点上?!”关莎放大了音量,“你去找别人买房子,所有中介都会跟你这么说。”

“嗯,所以你的这个公司,包括你的房产投资群,在我眼里跟其他房产中介也没什么区别,唯一的不同大概就是别人最后买不买房跟你们的收入不直接挂钩,但中介讲不清楚的内容,你们大概率也讲不清楚,比如为什么一定要买住宅而不买公寓,你刚才的那些理由没有说服我。”

“我……”

萧杰看着关莎想辩驳但词穷,要生气又不敢生气的样子,内心一阵好笑。

“首先,就算是你说的一二线城市流动性好的房子,不持有个三五年也很难获得大幅增值,不是什么年份都像2015年一样,价格一下子集体飙涨,如果我记得没错,15年之后几个大城市、包括青阳都横盘了几年。”

萧杰认真地看着关莎,“所以既然买住宅都要等这么久才能获利,为何还在乎商铺五年不能转手的规定呢?再加上你说的首付比例高,贷款期限短,这也不能成为不买公寓的理由,因为这个时代有钱人不少,对于这部分人而言,只要一样东西有未来增长潜力,付多点首付少代点款,甚至多交些税费又有什么关系?反正房子未来增值的部分都会将这块补回来。”

“呃……”关莎刚才还自信得一塌糊涂,被萧杰这么一问,她脑子已经各种凌乱了。

“还有你说的公寓人多,一层很多户,没通燃气,不适合自住,但比如像我这样的人买公寓可能就是为了纯投资,根本不自住,我相信你现在群里的那些会员,包括你未来的会员,应该也有不少我这样经济条件的人,难道你还能用刚才的那些理由让他们都别买公寓么?”

关莎咽了咽口水,眼神开始不自觉往其他地方瞟。

她脑中拼命在想能够反驳萧杰的观点,但居然一条都没想出来。

这些房产市场里人人都在谈论的不买公寓的理由,怎么到了萧杰这里就一条都不成立了?

“你成立这个房产投资群,其实是基于房子这样的资产具有金融属性和投资价值,没错吧?”萧杰开始启发关莎。

“对。”关莎回答。

“好,你知道房子具有金融属性和投资价值,那如果你可以再往深层想一些,想一想究竟什么决定了一个具有金融属性资产的价值,你就会找到答案。”

“啊?”关莎越听越懵了。

萧杰泰然自若,他好似早就知道关莎理解起来有困难,于是耐心道,“评价一个具有金融属性的资产到底有没有价值,看的往往是信贷价值,也就是你可以利用这项资产短期内变现多少钱,信贷价值大的资产,短期内给你换来的现金就多。”

“哦……这点我能理解。”

看关莎点着头,萧杰继续说,“所以回到公寓和住宅的问题,公寓真正不被市场看好的底层原因,其实是公寓没有住宅那么有信贷价值。

比如你将同一个区、同面积的公寓和住宅拿去银行抵押,永远是住宅能够抵押出更多的钱,因为在银行的信贷评估系统里,住宅往往能获得更高的估价。”

见关莎好似又有些没太理解的样子,萧杰进一步解释,“大部分人买房子都需要去银行贷款,但这个房子市面上的价格并不是银行最终给你贷款的依据,银行给你贷多少钱,是依据它自己的一套独立的评估系统。

比如市面上标价1000万的房子,在银行的估价系统里或许只值800万,于是银行就按800万的总价来决定给你贷多少款。

按照现在的通货膨胀率,你能多在银行贷款就多贷,只要房子不断增值,且增值幅度超过你的贷款利率加通货膨胀率,你能撬动银行的资金越多越好,借得越多你就越赚钱。

只不过相同条件下,住宅能让银行借你更多的钱。”

听到这里,关莎恍然大悟,“所以就是因为这样住宅才比公寓更值钱……因为它比公寓具有更大的信贷价值。”

“嗯。”萧杰点头,“你既然打算专门做这行,就要学会从顶层金融资产的角度去看房产的投资价值,其实不只是房产,可以说任何信贷属性低的金融资产,都不属于好资产。”

“所以不仅是公寓,商铺、写字楼本质上比不上住宅也是这个原因……”关莎开始举一反三。

“是的,商铺和写字楼还比不上公寓,公寓至少可以出租,有固定的租金回报率,一二线城市往后的租金只会越来越高,所以买公寓虽然信贷价值差,转手难,把它当成个固定收益的理财产品还是可以的,但是目前商铺和写字楼的空置率不用我说你也应该懂。

以前的商铺只要地理位置好就有人流,现在大家无论是看广告还是购物基本都在线上,现在商铺的客流被分走了大部分,没有流量,商铺也就没了商业价值。”

“怪不得房产专家说,以前一铺养三代,现在三代养一铺……”关莎若有所思,突然,她想起来今晚究竟是来做什么的,于是相当不好意思地跟萧杰说明了自己的诉求——她需要钱。

关莎自然也把自己需要钱的各种原因跟萧杰一一解释了一遍,末了,她祈求道,“公司现在已经有了个样子,也有了客户,正是扩大规模的时候,这次我一定可以做好。”

关莎本以为萧杰愿意跟她详聊到深夜,融资的事儿萧杰十有八九会答应,谁曾想萧杰居然说,“很抱歉,你这个项目我现阶段不会投资。”

“为什么?!”关莎错愕。

“作为创始人,你的专业知识水平连我都没超过,投你还不如投我自己。”

关莎:“……”